Nieuws

De veranderingen in de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente van de eigen woningen, zoals afgesproken in het lente-akkoord (ook wel Kunduz-akkoord) brengen behalve fiscale consequenties ook overgangssituaties met zich mee. Daarnaast heeft deze wetgeving ook consequenties voor hypotheken met NHG. De belangrijkste consequenties van de overgangssituatie zetten wij onderstaand voor u op een rij.
In het lente-akkoord is afgesproken dat vanaf 1 januari 2013 voor nieuwe hypothecaire leningen de hypothecaire rente alleen nog aftrekbaar is volgens annuïtaire aflossing.
Bestaande hypotheken worden gerespecteerd. Voor bepaalde gevallen is er sprake van overgangsrecht. In twee gevallen zijn dat aanvullende bepalingen (uitbreidingen) en in één geval is het een beperking.

De eerste aanvullende bepaling (overgangsrecht)
De eerste uitbreiding betreft woningeigenaren die in 2012 hun woning verkopen, vervolgens tijdelijk gaan huren en in 2013 weer eigenaar worden van een (andere) woning. Voor deze woningeigenaren is het “oude” fiscale regime van toepassing en geldt de respecterende werking.
In de memorie van toelichting is de volgende tekst daarover opgenomen:“Het overgangsrecht voorziet in een bepaling voor eigenwoningbezitters die in 2012 hun eigen woning hebben verkocht, daarna bijvoorbeeld tijdelijk een andere woning huren en pas weer in 2013 een nieuwe eigen woning aanschaffen. Vanwege de huidige situatie op de woningmarkt is dat geen ondenkbeeldige situatie omdat het, ter voorkoming van dubbele woonlasten, steeds vaker voorkomt dat eigenwoningbezitters eerst hun eigen woning willen verkopen en pas daarna tot de aankoop van een nieuwe woning overgaan. Daarom wordt in dat geval bepaald dat de hoogte van de eigenwoningschuld net voorafgaand aan het moment van verkoop in 2012 wordt aangemerkt als de bestaande eigenwoningschuld (en derhalve in beginsel voor dat bedrag onder het bereik van het overgangsrecht valt).”

De tweede aanvullende bepaling (overgangsrecht)
Indien de koopovereenkomst in 2012 is afgesloten kan de hypotheek voor dit object onder het oude fiscale regime vallen. Daarvoor is het noodzakelijk dat er op 31 december 2012 een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot verwerving van de eigenwoning is. Onze fiscaal jurist heeft aangegeven dat met onherroepelijk wordt bedoeld dat dan alle ontbindende voorwaarden moeten zijn verlopen.
In de memorie van toelichting is de volgende tekst daarover opgenomen:“Het overgangsrecht kent daarnaast een bepaling voor belastingplichtigen die op 31 december 2012 reeds een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst tot koop zijn aangegaan en waarbij de levering van de eigen woning op korte termijn (in ieder geval in het jaar 2013) plaatsvindt. Voor deze groep wordt toegestaan dat de eigenwoningschuld die in het jaar 2013 ontstaat als uitvloeisel van die overeenkomst wordt aangemerkt als de omvang van een ‘bestaande lening’ (en derhalve voor dat bedrag onder het bereik van het overgangsrecht valt). Een gelijkluidende bepaling geldt voor belastingplichtigen die op 31 december 2012 een koop-aannemingsovereenkomst hebben afgesloten, maar de woning nog niet is opgeleverd.”

Beperking
In het geval een woning eigenaar op 31 december 2012 (tijdelijk) eigenaar is van twee woningen, zal na verkoop van één van de woningen slechts op de hypotheekschuld van de dan overblijvende woning het “oude” fiscale regime van toepassing zijn en niet voor de volledige eigen woningschuld die de woning eigenaar op 31 december 2012 had.
In de memorie van toelichting is de volgende tekst met voorbeeld daarover opgenomen: “Voor zover een belastingplichtige op 31 december 2012 over twee eigen woningen beschikt, wordt in het overgangsrecht bepaald dat uiteindelijk enkel de omvang van de op de overblijvende eigen woning rustende eigenwoningschuld wordt aangemerkt als de bestaande eigenwoningschuld (en derhalve voor dat bedrag onder het bereik van het overgangsrecht valt).

Een voorbeeld ter illustratie:
X is op 1 november 2012 verhuisd naar een nieuwe eigen woning met een waarde van € 300.000. De aankoop van die woning heeft X gefinancierd door middel van een lening van € 300.000. X heeft zijn oude eigen woning waarop een lening van € 200.000 rust nog niet verkocht. X verkoopt zijn oude eigen woning op 1 juli 2013 voor € 200.000. Op 31 december 2012 heeft X een eigenwoningschuld van € 500.000. Zonder aanvullende regelgeving zouden beide leningen onder het overgangsrecht vallen. Door de voorgestelde beperking valt echter (uiteindelijk) alleen de op de overblijvende eigen woning rustende lening onder het overgangsrecht. Vanaf 1 juli 2013 valt X derhalve slechts voor€ 300.000 onder het overgangsrecht. Ingeval X in 2015 besluit zijn woning te verbouwen en daarvoor € 25.000 wenst te lenen, dan kan hij de rente daarop alleen in aftrek brengen als die lening in maximaal 30 jaar, ten minste annuïtair en volledig wordt afgelost.”

Het regeerakkoord van VVD en PvdA, “Bruggen slaan”, brengt zoals het is gepresenteerd geen wijzigingen in dit deel van de veranderingen van het belastingplan door het lente akkoord.
In het regeerakkoord staat de volgende tekst opgenomen: “Door annuïtair aflossen als voorwaarde te stellen voor belastingaftrek bij nieuwe hypotheken en de overdrachtsbelasting structureel te verlagen zijn de eerste belangrijke stappen gezet om de woningmarkt weer in beweging te krijgen.”

Let op bij verhuizing met NHG

In tegenstelling tot het belastingplan, kent NHG in de voorwaarden en normen 2013 geen overgangsregeling en stelt NHG bij een verhuizing een annuïtaire hypotheek verplicht. De voorwaarden en normen van NHG zijn goedgekeurd door Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijk Relaties.

Deze beperking vormt een onnodige belemmering van de woningmarkt m.b.t. de financiering bij verhuizing.

Terug